マンション売却と税金について

マンションが希望通りの値で売れたものの、税金が心配

過去の不動産売却価格を知る【いざ売る】 | 中古マンションの購入・売却・売買

マンションが希望通りの値で売れたものの、税金が心配 / 譲渡の時期で節税できることに気付く / 相手方にお願いし、節税できた

平成21年に都内のタワーマンションを購入しましたが、契約してから引き渡しを待っている間にリーマンショックがあって不動産の価値も一気に下がってしまいました。
 引き渡しを受ける前に価値が下がってしまって、実害以上に気持ちも憂鬱でしたが、平成25年に一度、売却査定をしたところ、ローンの残債の清算ができるかどうかのぎりぎりの金額でした。
 部屋は賃貸していたので、希望通りの金額で売れなければ持ち続けるつもりで、買った値段のままの5280万円で売り出したところ、3カ月たっても申し込みがなかったために、無理して売るよりも、持ち続けることにしていったん取り下げることにしました。
 平成26年後半になって、平成27年からの相続税改正を意識して、相続税の節税効果が大きいタワーマンションが注目されているというニュースを見て、いったん持ち続けることを決めた約1年後に、買った値段よりも高い6080万円で売り出しをしてみました。
 5280万円でほしい人がいなかった1年後に6080万円で売りに出したので、正直なところ半信半疑でしたが、この時は購入希望者がすぐに表れて、80万円の値引き交渉も受けましたが、それを断って、希望通りの6080万円で契約することができました。
 買ってすぐに価値が下がって、長い間買った値段まで回復しなかったため、税金については全く意識していませんでしたが、実際に売れた金額は買った値段を超えていたので、急遽税金の心配もし始めました。

マンションの売却で、引渡し時期に注意して税金の節約に成功しました。

東京都港区のタワーマンションの一室ですが、購入の契約をしてから完成を待っている間に、リーマンショックがあって、いきなり時価が買った値段を大きく下回ってしまいました。 時価が下がっても売らなければ損失が出るわけではないと自分に言い聞かせて持ち続けていましたが、平成26年前半から急に流れが変わってきました。

平成27年1月1日以降施行で相続税が大幅に改正されることが決まっていて、タワーマンションは相続税の節税効果が抜群ということに注目した報道や記事が増えて、1年前に売却査定をした時には購入価額を1割以上下回っていたものが、購入価額を1割以上上回るときの価額で売りに出したのに、1カ月とかからずに購入の申し込みがありました。

 正直なところ、売却したら損失になると思い込んでいたのですが、損するくらいなら持っていればいいと考えていたら、1年ほどで大きな値上がり益を得られることになりました。

 不動産を売却するときは、住宅ローンの残債清算や不動産会社の仲介手数料は同時決済で、差し引いた金額が手元に残りますが、税金は翌年の確定申告で納税します。

 売ったお金を使ってしまうと、納税資金が足りなくなってしまっては大変なので、事前に税金の試算をしておきました。

試算をしていて気が付いたのですが、そのマンションの取得時期は平成21年で、平成26年中に売却をすると、所得税の計算上は短期譲渡所得になり、所得税30.63%と住民税9%、合計39.63.%の税金がかかります。これが、平成27年1月1日以降の譲渡になると、短期ではなく長期譲渡所得に該当し、所得税15.315%、住民税5%の合計20.315%になり、利益に対する税率が約半分で済むことがわかりました。

しかも、幸運なことに、平成21年、平成22年はまさにリーマンショックで景気が崩壊瀬戸際までなっていた時期で、景気対策として特殊な優遇税制がありました。それは、不動産市場の下支えのため、不動産取得を奨励する目的で、この時期に土地を購入して、5年以上保有していたら、売却した際に売却益から1000万円を控除することができるというものでした。

平成26年中に譲渡していたら、譲渡益から1000万円を控除する優遇税制も、税率が約半分になる長期譲渡所得にも該当しなくなるところだったので、契約をする前に気が付いて本当に良かったです。

ただ、不動産取引はタイミングが大事なので、せっかくの買い手を逃がしてしまうと、次に同じ金額で売れる保証はありません。せっかく、思っていた以上の価格で申し込んでいただいた買い手さんなので、できればそのまま契約まで進んでしまいたいと考えました。

税金の計算をする際の譲渡時期は、契約をした時と引き渡しをした時のどちらにするかは自分で選べることを知っていたので、買い手の人に、契約はすぐに交わして、引き渡しの時期は平成27年に入ってからにすることを取引条件として提示したところ、快く受け入れていただけました。

いい買い手さんに巡り合って平成26年に譲渡を決意しましたが、その結果、約900万円の譲渡益があり、そのまま契約していれば39.63%、約4割の360万円の税金がかかるところでしたが、譲渡益が1000万円以内だったので、引き渡しを平成27年にしたところ、納税額を0円にすることができました。

いつもこのようにうまくいくとは限りませんが、もし税金がかかる場合は、譲渡の翌年まで納税資金を取っておく必要があるし、契約の時期に注意することで節税することができることもあるので、マンションを譲渡するときは、申告をするまでではなく、売り出す前に納税のシミュレーションをしておくことが効果的だと痛感しました。